국토교통부와 한국부동산원은 7월 23일 2026년 상반기 전국 지가가 지난해 하반기보다 1.22% 올랐다고 발표했다. 서울 상승률은 2.32%로 17개 시·도 가운데 가장 높았고, 강남구 2.99%, 용산구 2.88%, 성동구 2.69% 등 정비사업과 업무·상업 수요가 겹친 지역이 전국 평균을 웃돌았다. 다만 이 수치만으로 토지시장 전반이 같은 속도로 회복했다고 보기는 어렵다.
핵심은 거래의 구성이다. 건축물 부속토지를 포함한 전체 토지 거래량은 직전 반기보다 2.2% 늘었지만, 건축물 거래를 뺀 순수토지 거래는 지난해 상반기보다 3.3% 감소했다. 순수토지 거래가 직전 반기보다 1.5% 증가한 점도 함께 봐야 한다. 기존 주택·상가의 매매가 전체 거래를 끌어올린 부분과, 새 개발을 위한 토지 매입이 늘어나는 흐름은 구분해야 한다는 뜻이다.
지가 상승이 곧 사업성 개선은 아니다
서울의 높은 지가 상승은 재건축·재개발, 대규모 복합개발, 업무시설 수요가 모인 입지의 토지가치가 반영된 결과로 해석할 수 있다. 그러나 사업 시행자에게 토지 가격 상승은 자산가치 확대와 동시에 보상비·매입비·총사업비 상승이다. 정비사업 조합에는 추가 분담금과 공사비 협상의 부담으로, 개발사업자에는 브리지론·본PF 조달 때의 자기자본 부담으로 이어질 수 있다.
토지 매수자도 평균 지가 변동률을 매입 신호로 읽기보다 해당 필지의 용도지역, 지구단위계획, 토지거래허가 여부, 도로 접면, 기존 임차관계, 인허가 진행도를 먼저 확인할 필요가 있다. 계획 발표 단계와 실시계획·사업시행인가 이후 단계는 같은 개발권역 안에서도 가격과 자금 회수 기간이 크게 다르다.
심리는 개선됐지만 지역별 검증은 더 중요
국토연구원의 6월 주택시장 소비심리지수는 전국 115.9, 수도권 123.4로 전월보다 각각 상승했다. 주택과 토지 모두 관심이 높아진 환경이지만, 심리지수는 계약 완료나 사업 수익성을 뜻하지 않는다. 실수요자는 토지 가격보다 주택 공급 시점과 교통·생활 기반시설의 확정 여부를, 사업 참여자는 매입가 외 금융비용과 인허가 조건을 따로 계산해야 한다. 이번 통계의 메시지는 ‘전국 땅값 상승’보다 개발 가능한 토지와 거래가 실제로 붙는 토지를 가려보라는 데 있다.
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