최근 3년간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률이 43.5%까지 치솟았다. 정부가 일반공업지역 내 지식산업센터를 2027년 말까지 오피스텔로 바꿀 수 있도록 규제를 완화했지만, 현장에서는 용도 전환만으로 매각과 임대가 쉬워지기 어렵다는 지적이 나온다.
산업통상자원부 조사에서 2023~2025년 준공된 지식산업센터 153곳의 평균 미분양률은 26.9%였다. 전국 전체 지식산업센터의 평균 공실률은 16.6%, 미분양률은 9%였지만 최근 공급된 건물의 상황은 훨씬 심각했다. 지역별로는 전남 공실률이 75.9%로 가장 높았고 충남 61.2%, 광주 53.3%를 기록했다. 서울도 40.7%, 경기도 44.2%였다.
전환 허용돼도 추가 공사는 피하기 어렵다
오피스텔 전환은 주택이 아니라 준주택으로 용도를 바꾸는 방식이다. 30㎡ 미만 소형 오피스텔은 추가 주차장 확보 의무가 한시적으로 면제되지만, 그보다 크면 주차 공간을 더 마련해야 한다. 건물 전체 면적을 기준으로 주차 대수를 산정하는 지식산업센터와 세대별 기준을 적용하는 오피스텔의 차이 때문이다.
공사비도 부담이다. 업계 추산으로는 평당 300만~500만원이 필요하다. 전용면적 30㎡ 한 호실을 바꾸는 데 3000만~4500만원이 드는 셈이다. 바닥 난방과 상하수도, 소방 설비를 손봐야 하고, 주거용 하수량을 감당하려면 건물 주배관과 집수정까지 바꿔야 할 수 있다. 개별 호실보다 한 층 또는 건물 단위 공사가 현실적인 이유다.
소유자 개인의 선택으로 끝나지 않는다
이미 입주 기업이 있는 건물이라면 관리단 동의도 받아야 한다. 업무시설과 주거시설이 섞일 경우 소음과 민원 문제가 생길 수 있어, 미분양이 많은 건물이 아니라면 합의가 쉽지 않다는 설명이다.
지식산업센터 시장은 공급 과잉도 안고 있다. KB금융지주 경영연구소에 따르면 2016~2023년 초과 공급 면적은 1467만㎡로 추정됐다. 신규 공급이 없다고 가정해도 해소에 약 13년이 걸리는 규모다. 같은 기간 공급이 집중된 경기 지역의 거래 회전율은 2021년 1.08%에서 2024년 0.36%로 낮아졌다.
따라서 소유자가 전환을 검토할 때는 허용 여부만 볼 것이 아니라 주차장과 배관 공사비, 관리단 동의, 주변 오피스텔 임대료와 공실률, 세금 감면 반환 가능성까지 함께 계산해야 한다. 제도는 출구를 열었지만, 모든 건물의 출구가 된 것은 아니다.
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